金桥法谈 | 房东能否采用高于供电部门的计费标准收取租客电费？

 

何倩琦 律师

广东金桥百信律师事务所

 

郭彬 实习人员

广东金桥百信律师事务所

知名职场社交平台领英曾在其官方微博询问网友的理想职业是什么，高赞的回答或许代表了绝大多数人的心声：能不上班，就不上班，非得上班，就当个房东收收租。

最近笔者在代理的几宗租赁合同纠纷案件中，发现许多房东在签署租赁合同时因一时疏忽，就使自身陷入纠纷。可见房东这一“职业”或许也不像看起来那么省心省力。

近日，团队代理房东（被告）的一个案件取得了全面胜诉。结合该案件，笔者对租赁合同的拟定提出一些意见。

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基本案情

原告2014年起即租用了被告一个约150平米的铺位。2020年再次续约，续约租期为10年。其中合同第七条约定“水费按国家物价局收费标准的标准基础上加收水电变损费、水费每吨加0.2元，现每吨4.23元，电费每度加0.2元，现每度1.2178元”。

合同签订后，原告一直以1.2178元的标准缴纳电费。至今年5月，原告询问商铺所在地供电部门，发现目前电价约为0.7元/度，即使依照合同中载明的计算方式，电费也应当以0.7元/度+0.2元/度，即按照0.9元/度的标准收取。于是将被告告上法庭，主张被告故意隐瞒供电部门电价，构成欺诈；依据《中华人民共和国电力法》第四十四条规定，被告无权在电费中加收其他费用，即使依照合同中载明的计算方式，也仅应当按照0.9元/度的标准收取，并要求退回相应电费。

02

办案经过

本案的标的并不高，然而考虑到租期还有9年，一旦法院认定我方违约，那么我方除了要退回电费外，以后都要按照法院所判决的水平收取电费，这将大大不利于被告。

对此，我们认为：

01

根据《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款的规定，供电企业应当按照国家核准的电价和用电计量装置的记录，向用户计收电费，该规定调整的是供电企业与用户之间的关系，本案双方的租赁合同关系不受该法的调整。租赁合同中约定加收电费的约定是合法有效的。

02

案件合同水电费的约定具有歧义，且明显不利于被告，但作为商事主体的原告应当明知该价格高于供电价，被告不存在欺诈。我们调取了该地区的用电标准和向原告收费的证据，发现从2014年至今，该地区供电部门用电收费标准变更过多次，但原被告之间的电费收取标准却一直是1.2178元/度。我们又进一步详细询问了客户有关电费账单的寄送问题，发现按照一般人的认知标准，原告是知道其支付的电费和供电局标准具有一定差距的。

随后，我们准备了相应的答辩思路，确定了主要辩点为：市场行情、双方的交易惯例、真实意思表示、用电管理必要成本、供电局物价公开等。

03

结果

最终，法院采纳了我方观点，并驳回了原告的所有诉讼请求。

法院认为：

合同中关于水电费的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；且合同虽然约定了计算方式，但原告实为按照固定的费用标准缴纳电费，且自2017年起亦一直按该标准给付电费，未曾提出异议。

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  结语  

综上我们认为，在广佛地区的民事诉讼中，日常的租赁合同中约定收取电费的标准高于供电机构统一定价的条款在一般情况下是合法有效的（不存在其他违反法律、行政法规的强制性规定的情况下）。但房东在拟定租赁合同时需要注意措辞，避免出现歧义；租客在签订合同时需留心，发现问题时应及时提出异议。

今日的租客可能是明日的房东，租客利益与房东利益的平衡，始终与老百姓的切身利益息息相关。法院在处理此类案件中，也首先是探究双方的缔结合同时的真实意思，因此，无论是租客还是房东，在签署合同前一定要认真阅读合同条款，毕竟没有人喜欢诉讼，防患于未然，才是最好的。

* 案件信息：（2021）粤0605民初25558号

供稿 | 何倩琦 郭彬

编辑 | 罗影璇

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